Question 1

Pro koho je investice s Balihome vhodná?

Accepted Answer

Pro lidi, kteří mají k dispozici alespoň 3,9 mil. Kč, chtějí nemovitost, která vydělává na pronájmu, a počítají s horizontem 10 a více let. Stavbu, právo ani správu řešit nemusíte, to zajistíme za vás. Naopak pro vás investice není, pokud hledáte rychlý zisk do dvou let, garantovaný výnos, nebo pokud potřebujete nemovitost financovat hypotékou.

Question 2

Jaký rozpočet potřebuji?

Accepted Answer

Apartmány v Uma House (Umalas) stojí 3,9 až 4,9 mil. Kč. Vily Bayu v Canggu stojí 5,9 až 10,7 mil. Kč podle velikosti a stavu. Celý objekt Uma House se čtyřmi apartmány a kancelářemi je k dispozici za 19,5 mil. Kč. Nemovitosti nedělíme na menší podíly a spoluvlastnictví s dalšími investory nenabízíme.

Question 3

Můžu koupit na hypotéku?

Accepted Answer

Na Bali cizinci hypotéku prakticky nedostanou, investice se platí z vlastních prostředků. Pokud vlastní zdroje nemáte, doporučujeme se nejdřív poradit se svou bankou v Česku.

Question 4

Je konzultace zdarma?

Accepted Answer

Ano. Úvodní konzultace je nezávazná a zdarma pro ty, kdo o koupi konkrétní nemovitosti vážně uvažují. Projdeme váš rozpočet, cíl a vybereme projekty, které vám dávají smysl. Obecné poradenství k cestování nebo životu na Bali neposkytujeme.

Question 5

Pomůžete mi s vízy nebo firmou, i když nemovitost nekoupím?

Accepted Answer

Ne. Víza, založení firmy, účetnictví i správu zajišťujeme jako součást investice pro naše klienty. Samostatně je nenabízíme.

Question 6

Jak nemovitost vlastním?

Accepted Answer

Cizinec nemůže v Indonésii vlastnit pozemek napřímo. Proto se nemovitost zapisuje na indonéskou společnost s cizí účastí (PT PMA), jejímž jste vlastníkem vy. Firma drží leasehold, tedy dlouhodobé právo užívat pozemek, a vlastní stavbu na něm. Je to standardní a plně legální cesta, kterou na Bali používají zahraniční investoři. Založení firmy, notáře i všechny registrace zajistíme za vás.

Question 7

Proč ne přes indonéského „vlastníka“?

Accepted Answer

Některé nabídky na Bali fungují přes tzv. nominee, kdy je nemovitost zapsaná na indonéského občana a investor má jen soukromou smlouvu. Takové řešení je právně rizikové a o nemovitost můžete přijít. My pracujeme výhradně přes firmu, kterou vlastníte vy.

Question 8

Co je leasehold a na jak dlouho?

Accepted Answer

Leasehold je nájemní právo k pozemku zapsané u notáře. U vil Bayu platí 22 až 25 let s garancí prodloužení o dalších 25 let, u Uma House 28 let s garancí prodloužení o 20 let. Cena prvního leaseholdu je už součástí ceny nemovitosti (například u vily Ayu je to 1,4 mil. Kč z celkových 5,9 mil. Kč).

Question 9

Kolik stojí prodloužení leaseholdu?

Accepted Answer

Dnes stojí nový leasehold na 25 let průměrně kolem 1,5 mil. Kč za parcelu. S růstem cen počítáme, že v době prodloužení (kolem roku 2050) to bude zhruba 2,9 až 3,1 mil. Kč. U každé vily to máte rozepsané v propočtu.

Question 10

Můžu nemovitost prodat?

Accepted Answer

Ano, kdykoli během leaseholdu. Prodáváte buď nemovitost, nebo podíl ve firmě, která ji drží. Hodnota vily typicky vyskočí po dokončení stavby, náš model počítá s nárůstem zhruba o 20 % oproti ceně off-plan.

Question 11

Kdo připravuje smlouvy?

Accepted Answer

Všechny smlouvy prochází přes indonéského notáře. Notářský a právní servis je součástí ceny každé vily, stejně jako stavební povolení (PBG) a kolaudace (SLF).

Question 12

Jaký výnos můžu čekat?

Accepted Answer

Předpokládaný hrubý výnos z pronájmu je 7,8 až 16,2 % ročně podle vily. Větší vily vycházejí lépe: třeba třípokojová Zahra 16,2 %, pětipokojová Manik 16 %. U apartmánů Uma House je to kolem 15 %.

Question 13

Z čeho výnos počítáte?

Accepted Answer

Z reálných nájmů hotových vil v komplexu. Dvoupokojové vily se pronajímají za 45 až 55 mil. IDR měsíčně, třípokojové za 80 mil. IDR. Počítáme s obsazeností 11 měsíců v roce a nájem bez indexace. Hotová vila Hendra se aktuálně pronajímá za 45 mil. IDR měsíčně.

Question 14

Je výnos garantovaný?

Accepted Answer

Ne. Výnos závisí na obsazenosti, sezóně a vývoji trhu. Kdo vám na Bali garantuje pevný výnos, měl by vám ukázat, z čeho ho zaplatí. My vám raději ukážeme reálná čísla z pronajatých vil.

Question 15

Jaké jsou náklady na provoz?

Accepted Answer

Náš model počítá s 20 % z příjmu z pronájmu na provoz a správu. Čistý příjem je tedy 80 % nájmu. Například u vily Zahra to dělá kolem 845 000 Kč ročně.

Question 16

Za jak dlouho se mi investice vrátí?

Accepted Answer

U apartmánů Uma House počítáme s návratností 7 až 8 let. U vil Bayu je to 8 až 16 let od začátku pronájmu. Nejrychleji se vrací větší vily Manik a Zahra (8 let), nejpomaleji hotová vila Hendra (16 let), která je naopak bez rizika výstavby a vydělává od prvního dne.

Question 17

Kolik můžu celkově vydělat?

Accepted Answer

Náš model počítá čistý nájem za celou dobu prvního leaseholdu plus hodnotu vily na jeho konci. U vil Bayu vychází 2,5 až 4,3násobek vložené investice. Jde o modelový odhad v nominálních korunách, ne o garanci.

Question 18

Jak se v Indonésii daní příjem z pronájmu?

Accepted Answer

Příjem z pronájmu jde přes vaši indonéskou firmu a daní se v Indonésii. Podle typu pronájmu jde buď o 10% daň z hrubého nájmu, nebo o daň ze zisku firmy ve výši 22 % (menší firmy mají úlevu). V praxi se celková daňová zátěž v Indonésii obvykle pohybuje kolem 10 % hrubého nájmu.

Question 19

Platím daň i z ubytování hostů?

Accepted Answer

U krátkodobého pronájmu se v Bali platí místní daň z ubytování ve výši 10 %. Platí ji host jako součást ceny pobytu a správa ji odvádí za vás.

Question 20

Jak dostanu peníze do Česka a jak se tu daní?

Accepted Answer

Zisk z firmy si vyplácíte jako dividendu. Indonésie z ní strhává srážkovou daň (standardně 20 %, smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Indonésií ji může snížit). V Česku pak příjem přiznáte v daňovém přiznání a daň zaplacenou v Indonésii si započtete, takže nedaníte dvakrát.

Question 21

Jsou daně v propočtech výnosu?

Accepted Answer

Nejsou. Uvedené výnosy jsou před zdaněním, protože daňová situace se liší podle každého investora. Konkrétní dopad pro vás spočítáme na konzultaci.

Question 22

Jak dlouho trvá výstavba?

Accepted Answer

Záleží na tom, co si vyberete. Hotová vila Hendra se pronajímá už teď. Vily Utari, Tambo, Eka a Manik jsou ze 70 až 80 % hotové, s dokončením mezi 12/2026 a 03/2027. Nové vily Ayu a Zahra stavíme 14 měsíců od podpisu.

Question 23

Jak probíhá platba?

Accepted Answer

U hotové vily platíte při převodu. U rozestavěných a nových vil se platí po etapách podle postupu stavby. Přesný platební kalendář je součástí smlouvy a projdeme ho s vámi předem.

Question 24

Jak poznám, že se opravdu staví?

Accepted Answer

Aktuální fotky stavby máte v podkladech ke každé vile a průběh vám průběžně dokládáme. Kdykoli můžete stavbu navštívit osobně. Až bude hotová ukázková vila R, můžete si v ní udělat zkušební pobyt.

Question 25

Kdo se stará o pronájem?

Accepted Answer

Na přání převezmeme kompletní správu: prezentaci na Airbnb a Bookingu, hosty, úklid, údržbu i reporting. Správa je volitelná, můžete ji mít s námi, nebo si zajistit vlastní.

Question 26

Můžu vilu využívat sám?

Accepted Answer

Ano, kdykoli pro sebe nebo rodinu. V tu dobu jen nebude pronajatá hostům.

Question 27

Musím na Bali přiletět?

Accepted Answer

Nemusíte, nákup i správa se dají vyřídit na dálku. Většina klientů ale před rozhodnutím přiletí a my je po stavbách rádi provedeme.

Důležité informace

Je to pro mě?

Vaše soukromí je pro nás důležité